Крым, а в особенности его Южный берег, известен как один из главных центров летнего отдыха в СНГ. Естественно, при такой экономической специализации региона значительный процент сделок с недвижимостью концентрируется именно в рекреационном сегменте. Вместе с тем на Южном берегу Крыма (ЮБК) окупаемость рекреационных строительных проектов снижается. Судя по всему, в недалеком будущем можно ожидать смещения инвестиционной активности из Ялты и Алушты на западную и восточную окраины субтропической зоны Крыма.

Безоговорочное лидерство по росту цен как на коммерческую, так и на жилую недвижимость принадлежит Ялте. Более того, Ялта входит в первую тройку самых дорогих городов Украины — показатели стоимости сотки земли под застройку в центре города уже превысили одесские и приближаются к киевским. Хотя по цене квадратного метра жилья центр Ялты пока существенно отстает от центральных районов Киева.

Сейчас сотка земли под застройку в районе ялтинской набережной от устья Дерекойки до устья Учан-Су стоит до 45–50 тыс. долл. Речь идет именно о земле рекреационного назначения, потому что новый генеральный план развития города запрещает строительство в центре нового жилья — как многоквартирного, так и индивидуального. По крайней мере, уже сейчас ясно, что запрет будет распространяться на отрезок набережной от Ливадии до морского вокзала. Немногие участки, оставшиеся в центре Ялты незанятыми, намечено отдать под рекреационные и гостиничные предприятия. Частному инвестору здесь делать нечего: все строительные работы уже распланированы между девелоперами и подрядчиками, да и окупаемость проектов в сфере курортной недвижимости сомнительна из‑за гипервысоких цен на землю.

Конечно, за пределами центра такого земельного дефицита нет. Уже в Ливадии, Нижней Ореанде, районе Никитского ботанического сада сотка стоит примерно 11–15 тыс. долл. То же самое в верхней части города. Однако для санаторно-курортного строительства эти участки мало пригодны. Если инвестор испытывает непреодолимое желание возвести мини-пансионат или мини-отель именно в центре или околоцентральных районах, ему подойдут готовые коттеджи. Чаще всего их как раз и покупают для коммерческого использования. В среднем готовый коттедж с отделкой, подходящий для использования в санаторно-курортном бизнесе, стоит 1–1,5 тыс. долл. за «квадрат», то есть цены не слишком высоки. Это обусловлено тем, что за пределами ялтинской набережной предпочитают останавливаться не очень состоятельные туристы, которым вполне достаточно жилья в частном секторе, где его сдают в избытке.

На территории Большой Ялты готовые санаторно-курортные объекты и земли, пригодные под их сооружение, сосредоточены ниже трассы Ялта—Севастополь, как правило, не дальше 500 м от моря. Это не значит, что участок между пляжами и трассой чем‑то плох: там такая же субтропическая растительность и, кстати, из‑за наклона поверхности и террасной застройки впереди стоящие здания не заслоняют вид на море. Сдерживают строительство два фактора. Во‑первых, рельеф достаточно сложен, и поэтому возникают проблемы с получением лицензии на открытие курортного предприятия. Во‑вторых, по той же самой причине для отдыхающих несколько затруднен доступ к морю (особенно подъем обратно). Все главные курортные поселки Южного берега расположены именно в пологих местах вдоль пляжей.

В 500-метровой зоне ценовая ситуация неоднородная. Гурзуф и Алупка — самые дорогие поселки, Мисхор и Симеиз несколько дешевле. В этих местах обилие достопримечательностей удачно сочетается с чистым морем и субтропическим ландшафтом. Цены соответствующие. Скажем, в Гурзуфе стоимость сотки земли достигает 28 тыс. долл. В Гурзуфе, Алупке и Симеизе основная доля предложений санаторно-курортной недвижимости приходится на мини-пансионаты, в том числе недостроенные. Стоимость готового мини-пансионата у моря доходит до 65–70 тыс. долл. за место. Конечно, играют роль близость к морю и площадь земельного участка, причем по последнему параметру разброс невелик — в упомянутых населенных пунктах можно купить не более 35–40 соток. Чаще всего пансионаты продают уже со всеми коммуникациями.

В Кастрополе, Форосе и Мисхоре предлагают в основном санатории и пансионаты советского типа. Они стоят значительно меньше, чем мини-пансионаты, — от 8 до 20 тыс. долл. Правда, следует учитывать, что эти сооружения требуют серьезной реконструкции.

Восточнее Гурзуфа лидером по росту цен, естественно, является Алушта. Здесь еще с советских времен санаторно-курортных предприятий не меньше, чем в Ялте, несмотря на скромные размеры города. Основные районы концентрации санаторно-курортной застройки — Центральная набережная, Рабочий уголок, Профессорский уголок. Одно место в «советском» пансионате обойдется в 7–15 тыс. долл. В центре и Рабочем уголке земли рекреационного назначения в 500-метровой полосе вдоль моря не продают — лишь готовые объекты, и то очень редко. В этом можно убедиться, посмотрев на береговую линию западнее алуштинского аквапарка: вся полоса — сплошной пляж, над которым возвышаются белокаменные корпуса пансионатов. Ближайший к центру район, где еще есть свободные участки, — Восточные пляжи возле пансионата «Демерджи». Минимальная стоимость земли там 10 тыс. долл. за сотку. Цены алуштинских и ялтинских мини-пансионатов вполне сопоставимы. Однако алуштинская ситуация в рекреационном бизнесе несколько отличается от ялтинской. Если в Ялте частная застройка начинается на расстоянии 300–400 м от набережной, то в Алуште конкуренты для крупных представителей курортного бизнеса — многочисленные домовладельцы, сдающие свое жилье, располагаются в самом центре города. В Ялте власти решили исправлять ситуацию радикальными методами (слова архитектора Наталии Стариковой о том, что нужно «уменьшать плотность населения» и «все лишнее сносить», стали уже крылатыми). В Алуште пока генплан не предусматривает реконструкцию центра города.

Еще один дорогой населенный пункт — поселок Малый Маяк, находящийся на территории Большой Алушты. В свое время его береговую полосу хаотично застроили коттеджами, многие из которых сейчас используют как мини-пансионаты. На берегу участков не осталось. Стоимость квадратного метра площади в коттедже, пригодном под мини-пансионат, 1–1,5 тыс. долл.

Рекреационная недвижимость Большой Алушты примечательна тем, что здесь хорошо развит такой вид санаторно-курортных построек, как эллинги — кондоминиумы на берегу моря. Эллинги можно считать курортной недвижимостью экономкласса хотя бы потому, что их можно покупать по частям. Самый старый эллинг в Большой Алуште находится на Восточных пляжах. Он преобразован из гаражного кооператива для моторных лодок. Эллинги предназначены для активного отдыха на море, поскольку они расположены обычно в 3–10 м от воды, имеют гаражи и иные подсобные помещения для моторных лодок и прочего.

Цены на сегодняшний момент сложились следующие. В «Дельфине» на Восточных пляжах квадратный метр без отделки стоит около 1,5 тыс. долл., в «Утесе» — 900 долл., в «Сотере» — 700 долл., в «Волне» — около 450–500 долл., в «Уюте» — 2,5 тыс. долл. Естественно, с отделкой дороже. На стоимость влияет близость к морю, а также предназначение эллинга. Люди, которые едут заниматься дайвингом, вряд ли будут гнаться за высоким уровнем комфорта.

О поселке Партенит, находящемся между Малым Маяком и Гурзуфом, следует сказать особо. Это очень хорошее место с точки зрения курортного бизнеса. Но есть и другая сторона медали: Партенит печально известен массовыми акциями крымских татар, добивающихся выделения им земельных участков в поселке. Туристов там становится все меньше, так что пока говорить о развитии курортного бизнеса в Партените рановато.

Из вышесказанного следует, что цены на рекреационные объекты практически на всем участке побережья от Фороса до Алушты превысили, выражаясь биржевым термином, психологический барьер. Между тем кошельки у курортников не бездонные, и повышать окупаемость за счет увеличения стоимости услуг до бесконечности не получится. Если еще в 2002–2003 годах инвестиции в санаторно-курортные объекты, особенно мини-пансионаты, в Ялте и Алуште окупались за два-три года, то сейчас этот срок составляет не менее пяти лет. Ко всему прочему далеко не всегда повышение цен на проживание сопровождается улучшением качества услуг. Так или иначе, субтропическая курортная зона Крыма — это не только побережье Форос—Алушта с его астрономическими ценами. Есть и другие районы, менее освоенные, ведь субтропики простираются от Балаклавы почти до Судакского района. Особый интерес представляет Балаклава, поселок в черте Севастополя, где стоимость курортной недвижимости начала расти лишь два года назад — после указа президента Кучмы о демилитаризации этой бывшей базы подлодок. В Балаклаве природа редкостной красоты (не хуже, кстати, чем в Большой Ялте) удачно сочетается с массой экскурсионных объектов, а до Севастополя с его достопримечательностями можно за 15 минут добраться на машине. Рядом с Балаклавой находятся бухта Ласпи и мыс Айя — уникальные природные объекты.

В Балаклаве нет больших участков земли, чаще всего на продажу выставляют недострой либо готовые объекты. Участков крупнее 15–20 соток не осталось, в районе набережной Назукина вообще нет пустой земли. Средняя стоимость сотки — около 12 тыс. долл. В Балаклаве сейчас возводят гостиничный комплекс. А в общем все, что хотели построить, уже построили. Ситуация вокруг Ласпи аналогичная: свободных участков на первой линии от моря нет. В Батилимане ассортимент предложений шире. Земли рекреационного назначения показывают уверенный рост цен. Если в 2003 году можно было приобрести сотку за 3 тыс. долл., то сейчас минимум составляет 15 тыс. долл. Восточнее Алушты цены ниже, чем на западных окраинах ЮБК. При этом рекреационный потенциал местных земель очень велик, поскольку море там чище, чем в Алуште. Особенно перспективны поселки Рыбачье и Приветное, находящиеся в Алуштинском районе. Там рекреационное строительство только зарождается. Стоимость сотки в Приветном у моря — около 2 тыс. долл. При этом выше (у трассы Алушта — Судак, в предгорьях) сотка может стоить даже 250–400 долл.

Роман Мамчиц Недвижимость и цены