Пока обманутые дольщики ходят на митинги и судятся с недобросовестными застройщиками, квартиры в новостройках раскупаются как горячие пирожки. В погоне за квадратными метрами покупатели теряют бдительность и здравый смысл, рискуя оказаться в числе обманутых. Как же снизить риски при покупке квартиры в новостройке?

Сегодня продавцы квартир в новостройках используют несколько схем. Самая безопасная для покупателя - заключение договора в соответствии с законом 214 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов...". Однако эта схема самая непопулярная у застройщиков. А поскольку сегодня именно продавец диктует правила игры, покупателю ничего не остается, как идти у него на поводу и заключать договор, который он предложит. Какие же схемы предлагают продавцы и где искать подвох?

"Наиболее распространены две схемы. Это вексельная схема, когда клиент покупает у строительной компании вексель на определенную сумму, чтобы впоследствии обменять эту ценную бумагу на квартиру в новом доме, и заключение предварительного договора, - говорит Виктор Козлов, коммерческий директор компании "Авгур Эстейт". - Эти схемы дополняют друг друга. При использовании вексельной схемы с покупателем обычно заключается два договора - предварительный договор и договор купли-продажи векселя. В предварительном договоре указываются условия получения квартиры, ее технические характеристики, цена, предполагаемая дата заключения основного договора. Если у застройщика возникнут проблемы, то покупатель рискует не получить квартиру в собственность по цене, установленной при приобретении векселя. С юридической точки зрения соинвестор может требовать от компании, выпустившей данную ценную бумагу, только вложенные средства, а не квартиру".

"В другой схеме с покупателем заключается только один договор - предварительный договор купли-продажи. В нем также указываются технические характеристики приобретаемой недвижимости, срок заключения основного договора, а также обязанность покупателя уплатить задаток или обеспечительный взнос, соразмерный стоимости квартиры, - продолжает Виктор Козлов. - В любой из этих схем гражданин формально не участвует в строительстве и не является инвестором. Для покупателя второй вариант сделки предпочтительнее, так как взаимосвязь между платежом покупателя и обязанностью застройщика заключить основной договор и передать в его собственность квартиру четче".

Сегодня покупатель вынужден принимать ту схему, которую диктует продавец. Качать права бесполезно - спрос намного превышает предложение, и, отказавшись подписывать навязываемый договор, вы всего лишь уступите место более сговорчивому клиенту. Особенно много сговорчивых среди тех, кто приобретает недвижимость с инвестиционными целями.

"Есть две категории покупателей: люди, приобретающие квартиру для себя, и инвесторы. Их интересы различны, - говорит руководитель департамента элитного жилья компании "Новое Качество" Александр Илюхин. - Первые хотят застраховать себя от неприятностей. Вторые эти неприятности, в большинстве мнимые, ищут. Дело в том, что чем больше риски, тем выше прибыль. Покупатель-инвестор оценивает риски более профессионально и, балансируя на заранее им выбранном диапазоне, принимает решение. А так как прибыль инвестора в зависимости от объекта составляет 50-70%, а по некоторым объектам доходит до 90%, то ясно, что застройщики имеют соблазн предложить более рискованную, но зато упрощенную схему для инвестиций".

Если учесть, что доля инвестиционных покупок квартир растет, людям, которые приобретают недвижимость для себя лично, остается только смириться с ситуацией. Впрочем, большинство покупателей готовы подписать любую бумажку, особенно не вникая в ее содержание. Правда, по наблюдениям Александра Родионова, юриста фирмы "Георгиев и партнеры", уровень юридической грамотности потенциальных новоселов хоть медленно, но растет.

"Сегодня все больше потенциальных покупателей до принятия решения о приобретении квартиры в новостройке самостоятельно или с помощью привлеченных ими юристов анализируют предлагаемую продавцом схему приобретения квартиры на предмет того, насколько защищены их интересы, а также изучают документы в отношении строительства, - отмечает он. - В первую очередь объектами внимания покупателя становятся вопросы, связанные с проверкой оформления земельных отношений, а также вопросы, связанные с правами самой компании-застройщика в отношении предлагаемой квартиры. В частности, если строительство осуществляется по инвестиционному контракту, проверяют, находится ли интересующая покупателя квартира в доле компании-застройщика по такому инвестиционному контракту".

Самые осторожные покупатели обращаются за помощью к юристу и вместе с ним штудируют договор. Но это не всегда помогает. "Если это не специализированное юридическое агентство, то юрист может и не разбираться во всех аспектах работы с недвижимостью. А незнание специфики препятствует проведению сделки, поскольку юрист в процессе "работы" с договором либо пытается изменить те пункты, которые изменить невозможно, либо затягивает процесс, придираясь к несущественным деталям, - говорит Кайдо Карма, генеральный директор отделения элитных новостроек компании "МИЭЛЬ-Недвижимость". - И не находится компромисс, который, с одной стороны, защитил бы клиента, а с другой - помог бы ему приобрести квартиру. В итоге клиент теряет деньги на юридических услугах и не добивается желаемого результата - не приобретает квартиру. Поэтому, подбирая юриста, необходимо помнить, что это обязательно должен быть юрист, компетентный в сфере недвижимости. Такой юрист понимает, на что можно "закрывать глаза", а что действительно является ключевым пунктом в договоре".

На что же обращают внимание грамотные покупатели недвижимости и юристы? "В первую очередь на финансовую сторону вопроса, - говорит Александр Родионов. - В частности, на то, чтобы цена квартиры не была определена как приблизительная, дабы исключить ситуацию, когда на этапе завершения строительства покупателя попросят доплатить еще какую-либо сумму. Обращается внимание и на то, не возникнет ли в будущем дополнительных расходов, которые могут увеличить для покупателя стоимость приобретаемой квартиры (к примеру, это могут быть расходы на оказание услуг, направленных на оформление права собственности). Юридически грамотный покупатель отдает себе отчет в том, что договор, заключаемый им с продавцом, должен защищать его интересы. При необходимости и по согласованию с продавцом предложенный продавцом проект договора может быть дополнен необходимыми положениями и/или гарантиями".

К сожалению, большинство продавцов на первичном рынке жилья неохотно идут на внесение каких-либо изменений в подготовленный ими проект договора, а иногда и вовсе отказываются обсуждать возможность внесения каких-либо изменений. И принудить продавца заключать договор на условиях, которые устраивают покупателя, в рамках действующего законодательства, увы, невозможно.

Наталья Барановская Финансовые известия