В комплексе “Москва-Сити” началась продажа апартаментов. И если во всем мире апартаменты весьма популярны, то для россиян это пока что новый, а значит, элитный вид жилья. Составят ли апартаменты в высотных домах реальную конкуренцию квартирам в малоэтажных комплексах?

Массовое строительство многофункциональных комплексов в Москве предполагает появление на столичном рынке уже в самое ближайшее время нового формата жилья. Сегодня об апартаментах в Москве говорят как о чем-то очень эксклюзивном. А наличие такой недвижимости в собственности придает ее владельцам особый социальный статус.

Жильцы или постояльцы

Новизна апартаментов для россиян начинается уже с момента возникновения права собственности. В мировой практике различают два вида апартаментов: квартиры в составе гостиничного комплекса, находящиеся в управлении гостиничного оператора, и квартиры в отдельно стоящих многоквартирных домах, эксплуатацию которых осуществляет управляющая компания.

Руководитель отдела московской недвижимости компании Knight Frank Ольга Богородицкая поясняет, что под апартаментами понимаются нежилые помещения, которые продаются в собственность и используются для проживания. “В отличие от квартир в них невозможна регистрация, владельцы апартаментов не смогут создать товарищество собственников жилья (ТСЖ), — отмечает Богородицкая. — Кроме того, к апартаментам применяются иные, чем к квартирам, методы начисления коммунальных платежей и налогов”.

Кто и зачем покупает апартаменты в Москве? По словам руководителя отдела маркетинга и стратегического планирования Коммуникационной группы “Медиа-Шторм”, сертифицированного аналитика Российской гильдии риэлторов Елены Чернявской, основные целевые группы потребителей апартаментов — это москвичи, жители крупных областных центров России, а также сотрудники представительств иностранных компаний.

Риэлторы и девелоперы сходятся во мнении, что покупатели апартаментов обычно уже имеют в собственности несколько объектов недвижимости. А основной целью приобретения апартаментов является размещение представительского жилья или гостевого офиса. “В Лондоне и Нью-Йорке целевой аудиторией данного формата элитной недвижимости являются представители деловой элиты, постоянно бывающие в командировках: они приобретают себе апартаменты в гостиницах как четвертые-пятые резиденции. Полагаю, что и в Москве будет подобная практика, — рассуждает Богородицкая. — Другая категория потенциальных покупателей апартаментов — одинокие успешные молодые люди, для которых особенно важны гостиничный сервис и прекрасное месторасположение. Апартаменты будут востребованы и у представителей российских регионов, деятельность которых связана с частым пребыванием в Москве”.

Купят — не купят?

Вопрос, готовы ли столичные покупатели элитной недвижимости к приобретению апартаментов, волнует многих девелоперов и риэлторов. Недавно группой “Медиа-Шторм” было проведено маркетинговое исследование рынка высотной недвижимости. Методом исследования являлся опрос целевой аудитории — потенциальных VIP-потребителей апартаментов в объекте коммерческой недвижимости корпорации Mirax Group — башне “Федерация” и участников рынка элитной недвижимости. Исследование помогло дать оценку состояния и прогнозов рынка квартир-апартаментов.

“Москва стала самым дорогим городом в мире благодаря ценам на недвижимость, — говорит Чернявская. — Поэтому покупателей апартаментов вне зависимости от целей покупки в первую очередь интересует, насколько выгодным инвестиционным вложением является данная сделка, сколько данная недвижимость будет стоить через 2-3 года”.

По мнению Ольги Богородицкой, основными мотивами приобретения апартаментов являются статусное месторасположение (например, проект Красная площадь, 5), расположение в непосредственной близости к месту работы (например, “Москва-Сити”), а для многих покупателей большое значение имеет круглосуточный гостиничный сервис. “Как правило, апартаменты строятся в наиболее востребованных районах столицы, где по ряду юридических ограничений нельзя построить жилые дома, — поясняет Богородицкая. — В Москве апартаменты проектируются на Красной площади, 5, на Софийской набережной, на территории фабрики “Красный Октябрь”, в районе “Москва-Сити”.

Управляющий директор агентства Kirsanova Realty Надежда Кот также считает, что строительство апартаментов оправданно там, где есть спрос на жилье подобной категории. “Думаю, что так или иначе это центр и все-таки частично запад Москвы”, — говорит Кот.

По мнению президента компании Heliopark Group Александра Гусакова, ключ к успеху апартаментов — их качество. “Если компания создает качественный продукт — апартаменты или иной тип недвижимости — и умеет управлять этим объектом, то ее начинание практически всегда будет обречено на успех”, — говорит он.

Действительно, имидж компании-застройщика, управляющей компании и архитектора проекта играет едва ли не первостепенную роль для российских покупателей апартаментов. “Всегда важно, чьи деньги, руки и идеи задействованы в проекте”, — подчеркивает Надежда Кот. Однако личность архитектора, по ее мнению, не настолько важна, чтобы стать решающим фактором при выборе проекта. “В качестве справки имя архитектора интересно, но товар важнее имени. Главное — что он [архитектор] построил и как. Пока архитекторами нашего времени не создано ничего сверхъестественного, чтобы выбирать недвижимость, опираясь только на их имена”, — рассуждает она.

Впрочем, это далеко не единственное мнение. “Поскольку в нашей стране апартаменты являются одним из самых элитных форматов жилья, — отмечает Ольга Богородицкая, — к уровню архитекторов и дизайнеров предъявляются самые высокие требования. Практически во всех проектах [апартаментов] проходил тендер, для участия в котором приглашались ведущие российские и зарубежные архитекторы. Примечательно, что по каждому проекту рассматривалось несколько вариантов архитектурных решений”.

И, конечно, для покупателей апартаментов очень важен выбор гостиничного оператора. “Этот фактор имеет одно из решающих значений, — говорит Богородицкая. — Важно не только имя оператора, но и весь спектр услуг, который он предоставляет собственнику апартаментов. Самым ярким примером идеального сочетания мирового имени и качества предоставляемых услуг является проект Columbus Circle в Нью-Йорке. Одна из башен комплекса отдана под апартаменты в управление всемирно известного гостиничного оператора Mandarin Oriental, и, несмотря на то что заявленная стоимость изначально была на 20% выше, чем в соседней башне, апартаменты в Mandarin Oriental были реализованы быстрее”.

Первые московские комплексы апартаментов также будут находиться в управлении международных гостиничных операторов с мировым именем. В тендерах на право управления объектами принимали участие лидеры гостиничного рынка: InterContinental Hotels Group, Fairmont Hotels & Resorts, Four Seasons Hotels & Resorts, Mandarin Oriental, Hyatt International. “Пока что все владельцы московских проектов ориентированы на известных операторов уровня “5 звезд”, — резюмирует Надежда Кот.

Впрочем, для повышения спроса на апартаменты российским застройщикам придется отказаться от свободной планировки на этих объектах. Мировая практика работы на рынке апартаментов предполагает, что покупатель получает объект под ключ, т. е. полностью готовый к употреблению. “Одна из тенденций рынка элитной недвижимости — покупка жилья с полной готовностью к заселению под ключ, — отмечает Елена Чернявская. — Какой-то процент (далеко не маленький) предлагаемых апартаментов должен быть полностью готов к проживанию. Особенно это необходимо иностранным гражданам, не желающим тратить время на ремонт, готовым сразу въехать в квартиру”.

Апартаменты: элитные и не очень

Площадь апартаментов зависит от их местоположения и целевой аудитории, на которую рассчитан тот или иной проект. Таким образом, под название “апартамент” может подойти и скромная студио площадью 60 кв. м, и роскошный пентхаус площадью 400 кв. м и более.

Истории своего возникновения апартаменты обязаны французскому холдингу Pierre & Vacances, основанному в 1967 г. На сегодняшний день Pierre & Vacances имеет в управлении 45 000 апартаментов и вилл во Франции, Швейцарии, Италии и других странах Европы. В активе компании — апартаменты как для взыскательных постояльцев (“4 звезды”), так и для среднего класса (“3 звезды”). Главный признак, по которому Pierre & Vacances выбирает место для строительства следующего комплекса апартаментов, — популярность этого района или населенного пункта у деловой элиты или отдыхающих. Так, например, в апреле 2007 г. в Париже откроется новый комплекс апартаментов Paris Tour Eiffel. В расположенном в непосредственной близости от Эйфелевой башни комплексе будет 375 апартаментов: 150 студио, 213 — с одной спальней и 12 — с двумя спальнями. Стоимость проживания — 180, 270 и 390 евро в день соответственно. Для тех, кто останавливается в апартаментах на срок от недели до месяца, действует 10%-ная скидка, а для тех, кто решил прожить в комплексе месяц и более, — 20%-ная скидка. Как практически все апартаменты системы Pierre & Vacances, комплекс Paris Tour Eiffel будет иметь развитую инфраструктуру: фитнес-центр, зону релаксации, бизнес-центр, конференц-залы и переговорные комнаты.

В Москве пока что апартаменты приобретают только для себя лично или в крайнем случае для представительских целей. Видимо, до тех пор пока этот рынок в столице не сформируется, все без исключения апартаменты будут воспринимать как элитное жилье.

Это подтверждают и результаты исследования группы “Медиа-Шторм”. “Значительная часть наших респондентов считают, что апартаменты — это новый тип дорогой недвижимости и их качественные характеристики соответствуют элитному жилью, — сообщает Елена Чернявская. — В их [респондентов] понимании апартаменты — это элитное городское жилье”.

По мнению Ольги Богородицкой, потенциальные покупатели предъявляют к апартаментам столь же высокие требования, что и к самым дорогим клубным домам.

Впрочем, если в России апартаменты воспринимаются как суперэлитное жилье, то в других странах, где рынок уже сформировался, апартаменты, подобно квартирам и домам, тоже классифицируются.

“В общем случае апартаменты характеризуются современным классическим стилем дизайна и интерьера, — отмечает руководитель департамента зарубежной недвижимости агентства Kirsanova Realty Светлана Скотникова. — Традиционные апартаменты представляют собой квартиру с 1-2 спальнями и небольшой кухней. В качестве примера апартаментов можно привести жилой проект The Knightsbridge в Лондоне”.

Другое дело, когда комплекс апартаментов возводится как самодостаточный объект. Например, в Нью-Йорке девелопер Carlyle Group запустил новый инвестиционный проект — высотную башню на 280 апартаментов. Размеры апартаментов самые разные — от студио площадью 50 кв. м до гигантских квартир с семью спальнями. Комплекс имеет удачное местоположение — неподалеку от Trump Tower, 64-й улицы; из большинства квартир открывается живописный вид на Гудзонский залив. “Апартаменты с такими характеристиками, безусловно, будут пользоваться высоким спросом, — отмечает Светлана Скотникова. — Кроме того, застройщик, облагораживая территорию, выигрывает, получая налоговую льготу сроком на 10 лет”.

Впрочем, по количеству сделок в высотных домах лидируют наиболее дешевые объекты. “По данным за 2005 г. 40% сделок с апартаментами и пентхаусами было совершено в ценовом сегменте от $500 000 до $1 млн, 24% — от $1 млн до $2 млн и только 10% — от $2 млн до $3 млн”, — говорит руководитель отдела зарубежной недвижимости компании Knight Frank Елена Нортон.

Терем для красотки

Королем апартаментов по праву считается пентхаус. Если владеть апартаментами — просто модно, то владеть пентхаусом еще и престижно. “Слово penthouse имеет три значения: тент или навес над дверями, фешенебельная квартира или особняк на крыше небоскреба и надстройка на крыше, — поясняет Елена Нортон. — Пентхаус — это идеальный компромисс между квартирой и виллой. Предлагая низкие эксплуатационные расходы и отличный уровень безопасности первой, он выигрывает от уединения и престижа второй”.

По мнению Елены Нортон, состояние рынка пентхаусов лучше всего демонстрировать на примере Монако. Большинство пентхаусов в этом государстве украшено цветочными клумбами, террасами, даже полноразмерными бассейнами. Самые роскошные пентхаусы оснащены индивидуальными лифтами, которые открываются непосредственно в жилой зоне.

В Монако стоимость 1 кв. м пентхауса колеблется между 17 000 и 30 000 евро, а за самые эксклюзивные квартиры — до 33 000 евро за 1 кв. м. Как правило, это и будет пентхаус с террасой на том же уровне, панорамным видом и личным бассейном.

В Ницце (Франция) цены на пентхаусы колеблются в пределах 5000-7000 евро за 1 кв. м, в Каннах — от 10 000 до 15 000 евро за 1 кв. м, а стоимость самых дорогих объектов достигает 20 000 евро за 1 кв. м. Как правило, квартира на самом верхнем этаже будет стоить на 25% дороже, чем аналогичная квартира под ней. Квартиру на верхнем этаже всегда используют как шоу-рум при продажах в многоквартирном доме.

Покупателям пентхаусов нужно помнить, что их содержание обойдется дороже, чем содержание обычной квартиры. Кроме того, если пентхаус находится в достаточно старом здании, возможны проблемы с гидроизоляцией. Также важно знать, что рост цен на пентхаусы больше зависит от субъективных факторов.

В Москве свои понятия о пентхаусах, да и рынок только начинает формироваться. Однако уже сегодня спрос колоссальный, подчеркивает Ольга Богородицкая. “Безусловно, сегодня пентхаус является одним из наиболее интересных и, что немаловажно, одним из самых престижных форматов элитного жилья. Пентхаус — это особый товар, приравненный к предметам роскоши”, — говорит она.

“О популярности пентхауса у покупателей московской недвижимости говорит тот факт, что редкий застройщик не назовет квартиру на верхнем этаже в своем доме пентхаусом”, — отмечает Надежда Кот.

К плюсам пентхаусов относятся отличные виды и жизнь на высоте птичьего полета. Пентхаус — это уникальный объект недвижимости, подчеркивающий индивидуальность и статус владельца. “К минусам пентхаусов относится то, что они практически всегда — как в момент приобретения, так и при освоении пространства — требуют больших вложений и иногда бывают неоправданно большой площади”, — считает Богородицкая. Другим существенным недостатком некоторых пентхаусов является отсутствие панорамных видов — из их окон открываются виды лишь на другие дома и пентхаусы.

В отличие от апартаментов пентхаусы покупаются только для собственного проживания. Их владельцы — представители деловой элиты, которых уже не устраивает просто элитная квартира в клубном доме. Впрочем, иногда пентхаусы дарят любимым женщинам. По свидетельству ряда риэлторов, среди народов Востока существуют обычаи дарить дочерям квартиры с панорамным видом, в том числе и пентхаусы.

В качестве примеров лучших московских пентхаусов риэлторы называют жилой комплекс “Стольник” (Малый Левшинский переулок, 5), Crystal House, Молочный переулок, 1/3, 1-й Зачатьевский переулок, 19-21, и 2-й Обыденский переулок, 3.

Дефицит пентхаусов способствует опережающему росту цен на эту эксклюзивную недвижимость. Примечательно, что эта тенденция всемирная. “На рынке пентхаусов превалируют такие факторы, как нехватка предложения и эмоциональное состояние, — отмечает Елена Нортон. — Влияние обоих этих факторов провоцирует экспоненциальный рост цен на пентхаусы — до 100% за последние три года”.

В Нью-Йорке, одном из самых динамичных городов планеты, жизнь в пентхаусах обретает новый оттенок — недавно зарегистрирована торговая марка “жизнь на “пять звезд” — Five Star Living. “Именно такая жизнь и предлагается обитателям апартаментов и пентхаусов, которые находятся под управлением крупнейших гостиничных сетей, — констатирует Елена Нортон. — Например, стоимость пентхауса площадью 780 кв. м в комплексе Mandarine Oriental с видами на Центральный парк составляет $32 млн”.

Виды на будущее

Приживутся ли на столичном рынке недвижимости апартаменты? “Москва вообще сложно поддается классификациям и прогнозам, — говорит Надежда Кот. — Небоскребов у нас пока нет, а вот в "Сити" уже есть предложения на перепродажу апартаментных этажей. Но пока что никто из наших клиентов не высказал интереса к проживанию в этих зданиях”.

Впрочем, рост мирового рынка апартаментов вселяет оптимизм и в московских девелоперов и риэлторов. “Апартаменты присутствуют на рынках всех мировых столиц и востребованы, — отмечает Ольга Богородицкая. — Москва не станет исключением, особенно учитывая современные масштабы реализации многофункциональных проектов. Уже сегодня, на этапе строительства проекта "Москва-Сити", интерес к апартаментам превзошел все ожидания девелоперов. Мы предполагаем, что с началом функционирования офисных комплексов в этом районе спрос и, соответственно, стоимость жилых апартаментов существенно возрастут”.

“Конечно же, апартаменты в Москве будут востребованы, — утверждает Александр Гусаков. — Если этот формат недвижимости работает во всем мире, то чем Россия отличается? Гениальный продукт всегда найдет на рынке своего потребителя”.

Вместе с тем решающим фактором в процессе приобретения апартаментов является вовсе не репутация застройщика, архитектора или международной управляющей компании, а положительная характеристика делового партнера или родственника, словом, человека, которому можно доверять. “Одним из основных источников информации при покупке апартаментов для потенциальных покупателей в первую очередь является мнение группы общения и влияния — партнеров, друзей, знакомых, так называемых "агентов влияния". Информация о знаковых объектах элитной недвижимости распространяется через личные каналы, из уст в уста, — отмечает Елена Чернявская. — Большинство бизнесменов, даже не связанных с недвижимостью и строительством, хорошо осведомлены о проекте "Москва-Сити". Данная ситуация объясняется спецификой российского бизнеса, в соответствии с которой до 80% деловых отношений построено не с компаниями, а с людьми — реальными владельцами бизнеса. Подобная практика эффективно обеспечивает уверенность в безопасности вложенных средств и положительный результат сотрудничества”.

Елена Шувалова Ведомости