На рынке недвижимости появилось несколько лет назад следующее явление: покупка элитных квартир в кредит. Явление на первый взгляд довольно странное, однако при этом весьма востребованное… Почему?

Плюсы: выгода очевидна

Причины, по которым берется кредит на покупку элитного и типового жилья, как правило, разные. Если, покупая типовое жилье, человек берет кредит потому, что не располагает необходимым количеством средств, то покупать элитную квартиру по ипотеке выгодно. Дело в том, что большинство людей, способных выложить за квартиру больше $500 тыс., имеют свой бизнес и не имеют как таковой заработной платы, поэтому деньги они берут из оборота своей компании, что не всегда бывает удобно. «Заем денег в банке для человека, имеющего свой бизнес, может быть гораздо выгоднее, чем изъятие необходимой суммы из оборота, – утверждает Кайдо Каарма, директор отделения элитной недвижимости управления новостроек компании «МИЭЛЬ-Недвижимость». – Предположим, для покупки элитной квартиры необходимо $2,5 млн. Рентабельность бизнеса клиента может составлять 20-30% годовых – именно столько он потеряет, если воспользуется оборотными средствами. В то время как, к примеру, кредитный процент в Сбербанке для наших клиентов не превышает 11%. Преимущество ипотеки в данном случае очевидно».

«В случае если у человека попросту не хватает денег для того, чтобы приобрести квартиру в данный момент, а статус уже требует соответствующего жилья, то ипотека также выгодна для него», – дополняет Николай Самсонов, ведущий специалист отела по работе с клиентами Росбанка. Ипотека позволяет приобрести жилье сегодня и выплачивать полную его стоимость в течение нескольких последующих лет. Это значительно удобнее, нежели копить деньги, подвергая значительные накопления инфляционным и иным рискам.

Минусы: миф о рантье

Существует устойчивое убеждение, что, купив элитную квартиру в кредит и сдавая ее, можно не только расплачиваться с кредитом, но и получать некоторый доход – чем и занимаются рантье. Что касается современной российской практики, ситуация выглядит не столь безоблачно. Как рассказывает директор по маркетингу и PR группы компаний «КРТ» Валех Рзаев, теоретически сегодняшние условия, сложившиеся на рынке, позволяют окупить выплаты по кредиту, сдавая квартиру в аренду; однако имеют место принципиальные моменты, заставляющие задуматься, прежде чем действовать по такой схеме.

Допустим, вы покупаете квартиру за $1,5 млн, берете кредит на 60% от ее стоимости (на срок, к примеру, в 20 лет). «Чтобы, сдавая квартиру в аренду, окупить выплаты по кредиту, вам нужно будет сдавать ее по цене в $15 тыс. в месяц», – говорит Рзаев. Такое возможно, особенно в том случае, если квартира расположена в ЦАО – если это будет район Тверской, шансы возрастают. «Однако здесь возникает такая опасность: скорее всего, такую квартиру не получится сдать в достаточно краткие сроки. Как известно, наибольшим спросом на рынке пользуются квартиры в категории до $1 тыс. в месяц; что же касается квартир, сдаваемых дороже чем $10 тыс., как в нашем случае, тут процесс сдачи в аренду растягивается, как правило, на срок от полугода до года», – объясняет эксперт. По словам Рзаева, если раньше арендаторами элитного жилья, сдаваемого по сопоставимым с приведенными в примере ценам, становились в основном топ-менеджеры иностранных корпораций, приезжающие на работу в Россию, то теперь ситуация несколько изменилась: вышеозначенная категория потенциальных арендаторов все же ограничена неким лимитом, который, как правило, все-таки ниже тех $15 тыс., которые необходимы нам, чтобы окупить выплаты по кредиту.

Сегодня элитное жилье арендуют, как правило, сотрудники региональных компаний, которым по работе часто приходится бывать в столице. «Здесь есть еще один существенный момент: не так давно у нас принят закон, согласно которому стоимость пребывания в гостинице или аренды жилья для сотрудников компаний не лимитируется, – уточняет эксперт, – так что им выгоднее стало платить «безналом» – все эти средства вычитаются из налогооблагаемой базы». Таким образом, по мнению Рзаева, рассчитывать на то, что получится без проблем перекрыть выплаты по кредиту доходами от сдачи приобретенной элитной квартиры в аренду, все-таки не стоит.

Особенности элитной ипотеки

Впрочем, далеко не все собираются сдавать приобретенное жилье в аренду, поэтому имеет смысл рассказать о тех особенностях, с которыми придется столкнуться, приобретая элитную квартиру по ипотеке. Основной особенностью в данном сегменте ипотеки, безусловно, является индивидуальный подход к каждому клиенту. По словам Николая Самсонова, в первую очередь анализируются доходы. При этом принимаются к сведению и неофициальные, возможно, даже устные подтверждения доходов. Немаловажны для банка также предыдущая кредитная история, активы, принадлежащие покупателю, такие как квартира или машина.

Особенностью ипотеки на элитные новостройки является то, что купить в кредит понравившуюся квартиру можно только через определенный банк. «Банк «курирует» проект в любом случае от начала и до конца, в том числе чтобы застраховать покупателя от возможного срыва сделки. В нашем банке есть список аккредитованных застройщиков, с которыми мы работаем», – говорит Николай Самсонов.

Еще одна особенность элитной ипотеки – довольно большие, в большинстве случаев, первоначальные взносы. Зачастую максимальная сумма кредита ограничивается $500 тыс., а первоначальный взнос составляет 30-40% от стоимости объекта. Что же заставляет банк держать столь высокую планку? Ответ прост: желание подтвердить таким образом состоятельность и серьезность намерений застройщиков. «Дело в том, что закладные перепродаются. И если в портфеле этих закладных на $30 млн, а из них $6 млн приходится на трех-четырех заемщиков, согласитесь, 20% портфеля на столь узкий круг лиц – это слишком рискованно, – объясняет Павел Комолов, андеррайтер Независимого бюро ипотечного кредитования. – Спрос на большие суммы кредитов есть, но, опираясь на нашу собственную аналитику, это меньше одного процента обращений. За такими кредитами чаще всего обращаются люди старше 35 лет, крайне редко среди них встречаются те, кто работает по найму. Как правило, это владельцы собственного бизнеса, и даже не одного, а нескольких».

Верхняя планка суммы кредита в некоторых банках выше принятой по рынку (вплоть до $1 млн) или отсутствует совсем. Например, в Сбербанке вообще нет ограничений по максимальной сумме кредита, ее предел определяется на основании оценки платежеспособности клиента, кроме того, кредит не должен превышать 90% от стоимости объекта недвижимости. Проценты для элитной ипотеки практически не отличаются от условий ипотеки обычной. В Росбанке, например, они составляют от 10,5% годовых в долларах и в евро и от 15% годовых в рублях.

Кирилл Яблочкин, Альбина Лебедева Собственник