Под впечатлением от московских цен на недвижимость стоимость квартиры или дома в Чехии кажется слишком низкой. Но только на первый взгляд. Для того чтобы с выгодой приобрести недвижимость в Чешской Республике, важно знание местного законодательства, нюансов работы чешских риэлтеров и географии самой страны, иначе приятное приобретение обернется существенными потерями средств.

Введение в заблуждение
Прежде всего следует сказать, что недвижимостью в Чехии всерьез не занимается ни одна российская фирма. Исключение составляет разве что чешская компания Ecudor, имеющая представителей в России. Поэтому к информации о домах и квартирах, предоставляемой нашими компаниями, нужно относиться осторожно. К примеру, клиенту могут показать варианты новых коттеджей площадью под 200 кв. м на 10 сотках земли по цене $100 тыс. или 100-метровую квартиру за $10 тыс. При этом "забудут" уточнить, что квартира находится, к примеру, в городе Теплице – на самой окраине страны, около границы с Германией, а столь привлекательный по цене дом окажется дачей в глухой деревне в 200 км от Праги.

Аналогичным образом вводят наших покупателей в заблуждение чешские риэлтеры. Для них русские клиенты – желанные гости, поскольку в отличие от чехов платят сразу, а не с помощью банковских кредитов и готовы оставить приличные суммы денег.

В чешских риэлтерских агентствах – как в маленьких фирмах, так и в именитых компаниях – очень распространена следующая схема обработки иностранных клиентов. Риэлтер подробно расспрашивает, какая нужна недвижимость, выясняет сумму, которую готовы за нее заплатить, после чего подыскивает варианты и предлагает купить жилье в два-три раза дороже его настоящей стоимости. То есть риэлтер договаривается с продавцом о том, что дом за $50 тыс. они предложат покупателю за $100-150 тыс., а разницу в рыночной и уплаченной стоимости поделят между собой.

Покупатель только спустя время, обжившись на новом месте, понимает, сколько он переплатил. Быстро перепродать "ошибочный" вариант можно только с потерей денег. Для того чтобы защитить чешский рынок жилья от спекуляций и стремительного роста цен, на территории республики действует закон, согласно которому продавец недвижимости платит 30% от ее стоимости в виде налога на прибыль, если он продает жилье раньше чем через пять лет после покупки. По истечении пяти лет налог платить не нужно, но сколько к этому моменту будет стоить дом или квартира – вопрос индивидуальный. Поскольку рост цен на недвижимость в зависимости от части страны составляет не более 5-12% в год (половину из которых съедает инфляция), перепродать такое жилье с выгодой не удастся никогда.

Экологический фактор
Представить себе сравнительную престижность и привлекательность районов Праги и ее окрестностей, полагаясь только на слова риэлтеров, сложно. Для самих чехов при покупке недвижимости очень важную роль играет экологическое благополучие будущего места жительства. Близость природных парков (вдоль реки Витавы на западе от Праги, к примеру) и пахотных земель приветствуется, вредные производства, даже закрытые (как затопленные урановые рудники в Пшибране),– никогда.

В неблагополучные районы чехи соглашаются переезжать только по бедности, да и то временно. Уровень безработицы в стране в среднем не более 20%. Работающие чехи получают ипотечные кредиты под 4% годовых, поэтому не испытывают столь знакомых москвичам проблем при расширении жилплощади. Соответственно, жилье в неэкологичном районе удастся перепродать только иностранцам по очень низкой цене – или же остаться его собственником навсегда. Что касается Праги и ее окрестностей, производство здесь размещали, как у нас, на востоке из-за аналогичной розы ветров: с запада дует чистый горный воздух.

Если говорить об общих тенденциях рынка, чешские риэлтеры прогнозируют повсеместный рост цен на 30% в ближайшие два года. Поводом для скачка, по их мнению, может послужить введение в Чехии традиционного для Европейского содружества налога на добавленную стоимость для строительных компаний. Сейчас налог составляет 5%, но должен вырасти до принятых в других странах содружества 19%. Однако точное время введения в стране общеевропейского размера налога никто назвать не может. Более того, правительство республики всячески оттягивает приведение местных законов к общеевропейским нормам. К примеру, смену крон на евро в Чехии планировали провести еще два года назад, теперь же введение единой валюты ждут в 2008-м, а то и в 2012 году. Что ж говорить о НДС, его повышение может растянуться и на более длительный срок.

Сделай сам
Пожалуй, лучший способ поиска недвижимости в Чехии – это личное и активное участие в процессе. Помимо этого не помешает знакомство с хорошим адвокатом, поскольку документов придется оформлять множество и еще больше – проверять.

Покупать недвижимость в Чешской Республике могут только постоянно проживающие на ее территории – иностранцы со статусом trale (разрешение на постоянное место жительства) и собственно сами граждане страны. Поэтому самый удобный – фактически единственный – для россиян способ приобретения чешской недвижимости – покупка на юридическое лицо: согласно законодательству страны, учредителями чешских фирм могут быть иностранцы.

Обычно иностранцы регистрируют в Чехии общество с ограниченной ответственностью (CRO), для чего необходим уставный капитал в размере $11 тыс., а также директор фирмы – гражданин Чехии или иностранец с мультивизой. В среднем процедура открытия и регистрации фирмы стоит $3-4 тыс. После регистрации фирмы иностранцы могут легально покупать на нее недвижимость.

В Чехии четыре формы собственности – частная, кооперативная, государственная и муниципальная. Оптимальный вариант для иностранца – частная собственность. Кооператив неудобен тем, что все квартиры (если речь идет о жилом доме) принадлежат кооперативу, а не жильцам. Было несколько случаев, когда председатель кооператива продавал весь дом и исчезал вместе с деньгами. Местные власти в отличие от наших, правда, выдавали обманутым жильцам государственные квартиры, но законодательство относительно кооперативов почему-то не ужесточили.

Кроме того, собрание жильцов даже самого приличного кооператива, а не жилец квартиры решает, можно ли жилье сдавать в аренду, к примеру, или продать. Даже вопрос покупки домашних животных одним из жильцов члены кооперативов решают сообща.

Домами, находящимися в государственной или муниципальной собственности, распоряжаются местные власти. То есть если чиновники решат реконструировать дом (а реконструкция в Чехии сейчас явление распространенное), то его жильцов легко и навсегда переселят в другое здание. Как в случае с нашими хрущевками, к примеру. Муниципальную или государственную квартиру можно выкупить в собственность (приватизировать), но это будет стоить дополнительных денег, поэтому значительно лучше, если приватизацией жилья займется его чешский хозяин.

Самые дорогие квартиры в Чехии находятся, естественно, в Праге – в центре и на западе, причем уже в 30-50 км от Праги недвижимость в три-четыре раза дешевле. В последние годы во всей стране, а особенно в столице, наблюдается строительный бум. Квартиры в новых домах стоят опять же в два-три раза дороже, нежели в строениях социалистического периода. Причины те же, что и у нас: улучшенная планировка и более высокое качество строительных материалов. Если в Чехословакии строили панельное жилье, то в Чешской Республике на смену ему пришел монолит, реже – монолит-кирпич.

Так, квадратный метр в новостройке в Праге-4, к примеру (по уровню престижности что-то вроде московского юго-запада), стоит от $1,5-2 тыс. Метр площади в соседнем панельном доме, построенном в 1980-х годах,– $800-1000.

В отличие от Москвы квартиры в Чехии строители сдают с отделкой, стоимость которой входит в стоимость недвижимости. Как правило, это недорогой ламинат или ковролин (можно выбрать из десятка образцов), китайская или итальянская плитка, чешская сантехника, межкомнатные и входная двери (без утеплителя и металла).

Стоимость квартир в историческом центре начинается от $500 тыс. за площадь 100-120 кв. м. Такое жилье часто продается частично или полностью меблированным. Здесь же можно купить виллы с небольшими (до пяти соток) участками земли. Стоимость виллы стартует от $1 млн. В качестве наружной отделки вилл, как, впрочем, и домов попроще, чехи используют штукатурку.

Халупы и родимые дома
Что касается частных домов, их основное отличие в статусе объекта. Частные дома в Чешской Республике делятся на две категории – так называемые дачи (или халупы) и родимый дом. Отличие первых от второго лишь в том, что на даче, как пока и у нас, нельзя прописаться. Поскольку фирма должна иметь постоянный адрес в Чехии, такой вариант иностранцам не очень подходит.

Юридический нюанс между статусом халупы и родимого дома существенно влияет на их стоимость. Халупа, как и дом, может представлять собой 500-метровый коттедж в 3 км от Праги. При этом стоимость полноценного дома составит $500 тыс., а аналогичной халупы – от $150 тыс.

Правда, чаще все же встречаются халупы, полностью соответствующие своему названию: щитовые летние домики до 50 кв. м без газа и с летним водопроводом. Стоимость их в 30 км от Праги составляет $10-30 тыс. в зависимости от места, материалов, размеров участка и прочих благ цивилизации.

В тех же 30 км вокруг Праги можно увидеть вполне приличные халупы, представляющие собой добротные дома для круглогодичного проживания: 100-200 кв. м на участке от четырех соток. Их цена – $200-300 тыс. и зависит от качества дома и места расположения. При прочих равных родимый дом обойдется в два-три раза дороже.

В целом купить хороший дом или халупу гораздо сложнее, нежели квартиру: хорошие варианты скупаются быстро самими чехами. Квартиры же постоянно появляются на вторичном рынке даже в новостройках, поскольку часть жилья в новых домах выкупают риэлтерские компании с целью перепродажи. Покупать недвижимость на начальном этапе строительства в Чешской Республике нельзя. Покупатели строящихся многоэтажных домов и коттеджей заключают со строительной фирмой предварительный договор и вносят задаток – 5% от стоимости жилья. Сумма полностью передается только после завершения работ и ввода дома в эксплуатацию.

Собственником недвижимости покупатель, а точнее, фирма становится только после того, как сделка будет зарегистрирована в кадастре недвижимости. Обычно эта процедура занимает от двух до шести месяцев. Покупая жилье на вторичном рынке, следует знать, что по закону его прежний владелец может жить в квартире или доме еще два месяца после того, как они будут переоформлены на нового собственника. Теоретически экс-хозяин может жить там и дольше, но уже выплачивая покупателю $3 ежедневно в качестве штрафа. Выселить его окончательно можно только через суд. Соответственно, идеальный вариант – покупка свободной жилплощади.

Что касается отопления, газ в Чехии встречается крайне редко. В ходу электрическое и даже угольное отопление. Ежемесячное содержание и дома, и квартиры обходится почти одинаково – около $300 за площадь 100 кв. м. Налог на недвижимость и землю вполне сопоставим с российским – $1-3 за метр площади в год в зависимости от района.

Ольга Татарченко Коммерсантъ