По уровню цен на недвижимость Первопрестольную можно смело поставить в один ряд с самыми дорогими мировыми столицами, такими как Париж, Лондон или Токио. Другие же, например Прагу, Вену или Берлин, мы и вовсе обогнали. Впрочем, вряд ли москвичи считают подобные рекорды поводом для гордости. События последних полутора лет на московском рынке жилья привели к тому, что, как свидетельствуют недавние социологические исследования, успешное решение квартирного вопроса часто стало ассоциироваться с понятием «жизнь удалась». Ну как тут не вспомнить булгаковского Воланда?!

Когда купить собственное жилье не по силам, а ежемесячно отдавать довольно значительную часть своего бюджета за съемное не хочется (или не получается), то выходом может стать переезд. Бесспорно, решение радикальное. Однако простое сопоставление стоимости квартиры в столице или ближайшем Подмосковье и жилой недвижимости в других регионах России, а также за рубежом показывает, что этот вариант как минимум заслуживает внимания.

Квартира на вырост

Города‑спутники столицы и даже их пригороды стремительно интегрируются в Москву, в том числе в сознании людей. жителей Химок, Красногорска или Люберец часто не воспринимают как обладателей подмосковной прописки. По уровню развития инфраструктуры, как социальной, так и коммерческой, столичные сателлиты не уступают спальным районам Москвы, и даже визуально многие районы по другую сторону МКАД выглядят логическим продолжением мегаполиса: те же современные дома, благоустроенные дворы, хорошие автомобили.

Москвичей, привыкших тратить час-полтора на дорогу на работу, плохая транспортная доступность некоторых областных городов не пугает. По мнению многих, сравнение поездки из спальных районов на окраинах (километровые очереди по утрам на маршрутку или автобус, неблизкий путь до станции метро, а затем еще не менее 40 минут до центра города) и получасового путешествия на электричке из Одинцово, Долгопрудного или Балашихи (причем сразу до одного из центральных вокзалов) будет явно в пользу последнего. Довольно большая часть жителей ближайшего Подмосковья учатся или работают в столице, к поездкам туда‑сюда относятся спокойно и основную сложность видят, пожалуй, в том, что поздно вечером добраться в область на общественном транспорте иногда бывает нелегко.

Итак, что же приобретает житель столицы, отказавшийся от московской прописки? Большее количество квадратных метров и лучшего качества, чем в центре страны, за ту же цену плюс свежий воздух и много зелени за окном в придачу. Возможно, также останется немного денег на ремонт в новой квартире или на автомобиль. Минус: в театр, институт или на работу ездить придется все‑таки в Белокаменную.
Поскольку спрос на квартиры в ближайшем Подмосковье существенно подогрел цены на жилье в городах‑спутниках, в поисках доступного жилья покупатели стали забираться все дальше, продолжая при этом в отношении работы или учебы оставаться «завязанными» на Москве. География таких переселений расширилась уже до 20–30 км от МКАД, а в некоторых случаях даже больше.

Для сравнения приведем несколько цифр. Сегодня в столичном спальном районе цены на однокомнатные квартиры начинаются от 130–140 тыс. долл., а двухкомнатная квартира в панельной девятиэтажке стоит 180–200 тыс. долл. «Убитая» хрущевка обойдется несколько дешевле. За те же деньги в монолитно-кирпичном доме-новостройке, например в Балашихе, можно приобрести трешку, а в Химках или Красногорске — роскошную двушку улучшенной планировки в строящемся доме, по площади сопоставимую со стандартной трехкомнатной «распашонкой» в панельном доме. Если же помимо улучшения жилищных условий необходимо еще и сэкономить, то стоит обратить внимание на подмосковные города Жуковский, Подольск, Троицк или широко разрекламированный поселок Апрелевка. Там за 130–150 тыс. долл. можно купить замечательную трехкомнатную квартиру в новостройке или на вторичном рынке.

Впрочем, с покупкой квартиры в пригороде медлить не стоит. По скорости дорожания квадратных метров многие областные населенные пункты перегнали Москву, и хотя сегодня темпы роста цен несколько снизились, на жилье в развитых районных центрах Московской области по‑прежнему сохраняется высокий спрос. Другие города среднего и дальнего Подмосковья вроде Орехова-Зуева, Истры, Клина, Сергиева Посада только ждут своего часа. Пока строительство новых домов в них ведется не очень активно, однако прогнозы экспертов рынка недвижимости оптимистичны: довольно скоро девелоперы доберутся и до самых отдаленных уголков области.

Медаль за храбрость

По мнению некоторых экспертов, за последнее время выросло число покупателей, которые, выбирая между жизнью в столице в маленькой квартирке на голове друг у друга и комфортным проживанием в просторном собственном коттедже или квартире в малоэтажном доме за городом, отдают предпочтение последнему. И это даже несмотря на сложности, связанные с неразвитой инфраструктурой или плохой транспортной доступностью. Другие специалисты, напротив, считают, что загородный дом в качестве постоянного и единственного места жительства — традиция новая, и россияне только начинают привыкать к идее урбанизированного пригорода на западный манер.

По мнению Натальи Чукаевой, директора департамента маркетингового анализа управляющей компании «Масштаб», пригородный рынок жилья способен решить проблему дефицита квартир в Москве. Главное, чтобы люди окончательно перестали воспринимать постоянное проживание вне города как что‑то непрестижное, своего рода выселки. Правда, предложений такого рода в сегменте экономкласса на сегодняшний день на рынке немного. Как правило, загородное жилье низшего ценового сегмента ориентировано на сезонное, а не на постоянное использование. Тем не менее сменить панельную двушку на собственный дом реально, причем без большой доплаты.

«Например, за 200 тыс. долл. можно приобрести готовый дом площадью 200–250 кв. м из кирпича, пенобетона или бруса высокого качества без особых архитектурных изысков на участке в 15 соток, — рассказывает Елена Матвеева, начальник отдела салона загородной недвижимости «Резиденция» корпорации «ИНКОМ-Недвижимость». — Он будет расположен в коттеджном поселке или коттеджной застройке на расстоянии 25–30 км от МКАД, причем необязательно по непрестижному направлению. Скорее наоборот, ведь строительство по Щелковскому, Горьковскому, Ярославскому или Каширскому шоссе пока ведется не очень активно».

Впрочем, следует учесть, что новоселу, сменившему 45 панельных квадратных метров на 250 кирпичных, придется серьезно изменить привычный образ жизни и быть готовым к дополнительным расходам на обслуживание своего жилья. Во-первых, обязательно наличие как минимум одной, а лучше двух машин на семью, что влечет за собой хорошо известные всем автовладельцам сложности и расходы. Во-вторых, стоимость проживания в собственном доме несколько выше, чем в городской квартире. Так, на территории стихийной коттеджной застройки и даже некоторых поселков экономкласса отсутствует централизованное обслуживание инженерных сетей и служба эксплуатации, поэтому все бытовые проблемы придется решать своими силами и за свой счет. В организованных коттеджных поселках рассматриваемой ценовой категории коммунальные платежи составляют в среднем 150–200 долл. в месяц. В эту сумму включена оплата услуг по охране и благоустройству территории, а также аварийное обслуживание. Инфраструктура обычно также минимальна — в лучшем случае к услугам жителей будет один-два небольших магазина, возможно, аптечный пункт или кафе.

По мнению Елены Матвеевой, случаи переезда за город на ПМЖ есть, но, как правило, совсем от недвижимости в Москве люди не избавляются. По словам эксперта, вопрос прописки, причем именно столичной, по‑прежнему актуален, и терять статус москвича люди не хотят. Особенно это касается пожилых людей, получающих лужковскую прибавку к пенсии. «Однако в перспективе народ начнет активно переселяться за город, Москвы на всех уже не хватает, — считает Елена Матвеева. — К тому же экология мегаполиса устраивает далеко не всех. Пятно смога висит над городом в радиусе 15–20 км. Так что скорое освоение среднего и дальнего Подмосковья — это уже бесспорный факт. Главное — наладить транспортную инфраструктуру».

Столица с доплатой

Для покупателей жилья в Москве, уже почти привыкших спокойно оперировать ценами в 3,5–4 тыс. долл. за кв. м, питерские 2–2,5 тыс. за «квадрат» кажутся весьма притягательными. Впрочем, квартиры в городе на Неве интересуют не только москвичей, но и жителей других регионов. По словам заместителя директора АН «Бекар» Леонида Сандалова, иногородних покупателей на вторичном рынке от 30 до 50 %. Многие из них приобретают недвижимость в Санкт-Петербурге с инвестиционными целями, рассчитывая на повторение московского сценария, однако для кого‑то переезд из одной столицы в другую становится решением наболевшего жилищного вопроса.

«Тенденция продавать жилье в Москве и покупать другое в нашем городе, выгадывая разницу в цене, появилась года полтора-два назад, — рассказывает Владимир Головань, коммерческий директор питерского Центрального агентства недвижимости. — Причины у всех разные, но, как правило, они так или иначе связаны с непомерно высокими московскими ценами на недвижимость». Если сопоставить равные по качеству квартиры в столице и Санкт-Петербурге, то при обмене одной на другую разница составит в среднем 40–50 тыс. долл.

По данным Центрального агентства недвижимости, минимальная стоимость жилья в Санкт-Петербурге на первичном рынке на сегодняшний день составляет 80 тыс. долл. за однокомнатную квартиру, 100 тыс. за двушку и 110 тыс. за трешку. На вторичном рынке цены на 10–15 тыс. долл. ниже. Разницы действительно хватит на машину, на ремонт или же на скромную дачу под Питером, но жить на проценты с этой суммы невозможно. А улучшение жилищных условий тем более съест почти всю разницу в цене квадратного метра в двух городах. Так что пока переезд с Москвы-реки на Неву по экономическим соображениям — явление нечастое. По словам Леонида Сандалова, одну столицу на другую с доплатой меняют в основном пенсионеры, имеющие корни в Питере.

Пожалуй, главной организационной проблемой такого переезда является необходимость увязать сделки по продаже квартиры в Москве и покупке жилья в Санкт-Петербурге в одну цепочку, ведь по темпам роста цен и сокращения объема предложения рынок недвижимости северной столицы догнал (а в какой‑то момент даже перегнал) московский. «Сначала необходимо продать квартиру в Москве, выписаться, получить из банковской ячейки деньги, и только потом можно будет расплатиться за покупку в Питере, — рассказывает Леонид Сандалов. — В такой схеме легко могут возникнуть временные несостыковки, и квартира уйдет другому покупателю».

Дальше — больше

Цены в Первопрестольной давно стали для многих покупателей неподъемными, а жить в области, пусть и Московской, хотят не все. Однако кому‑то и Подмосковье уже не по карману. Возможно, в поисках дешевого и качественного жилья стоит присмотреться к другим регионам? Как считают некоторые эксперты, крупные областные центры — довольно перспективный вариант.

«Мифические центральные блага и престижность статуса столичного жителя часто переоценивают, — считает Дмитрий Шмелев, коммерческий директор ОАО «СТ Групп Регион». — Более того, при переезде в другие регионы уровень жизни даже может существенно повыситься по сравнению с Москвой. Средний уровень заработной платы, разумеется, будет ниже, но там и жизнь дешевле. А что касается жилья, то разница в цене между ним и московским может быть весьма значительной без потери качества». Другое дело, что многие города-миллионники по темпам роста цен почти догнали Москву или находятся на финишной прямой. Стоимость квартиры в них, разумеется, ниже, но не настолько, чтобы экономическая выгода от переезда была ощутимой. «Зато можно решить свои жилищные проблемы, сохранив привычный образ жизни, что очень важно в первую очередь для закоренелых горожан», — считает Дмитрий Шмелев. Впрочем, следует оговориться: далеко не каждый регион может похвастать достаточным объемом предложения качественного нового жилья, а состояние вторичного жилого фонда, особенно в небольших областных городах, часто оставляет желать лучшего.

Другая причина миграции, особенно распространенная среди людей пенсионного возраста, — желание жить в более благоприятном климате и экологически чистом районе, а лучше — в курортной зоне. А сдача в аренду излишков жилплощади часто становится для них неплохим источником дохода, ведь в летние месяцы квадратные метры у моря в большой цене. По словам Дмитрия Шмелева, однушка в Сочи стоит в среднем 120 тыс. долл., в Лазаревском — почти вполовину меньше. Примерно за 200 тыс. долл. можно приобрести небольшой домик под Дагомысом на участке в пять соток. В Ростове-на-Дону за 70–80 тыс. долл. несложно купить однокомнатную квартиру в современной новостройке, в Ставрополе однушка обойдется в 30–35 тыс. долл.

Конечно, вряд ли кто‑то переедет в Новосибирск или Нижний Новгород без каких‑либо личных причин, связанных с семьей или с работой, даже несмотря на то что квадратный метр жилья в этих городах в два-три раза дешевле, чем в Москве. Тем не менее в регионах во многом благодаря подъему производства, росту деловой активности и повышению уровня жизни населения темпы жилищного строительства уверенно набирают обороты.

Пока же, признает Дмитрий Шмелев, миграция москвичей в другие регионы не приобрела широкого масштаба. Возможно, потому что перелом в сознании людей произошел совсем недавно и этот процесс еще не завершен. Более того, по множеству экономических, политических и социальных причин Москва была, есть и будет центром притяжения. Однако вслед за средним и дальним Подмосковьем потенциальные покупатели квартир в столице непременно начнут активно проявлять интерес не только к области.

Меняю Бибирево на Майами

Сейчас россиянам активно предлагают приобрести недвижимость по всему миру, при этом сопоставление цен на жилье в Москве и за рубежом является одним из главных аргументов «за». Продавцы такой недвижимости часто оперируют исключительно ценой квадратного метра (а разница действительно может быть довольно впечатляющей) и опускают прочие детали, которые тем не менее могут серьезно повлиять на стоимость как самого жилья, так и проживания в нем.

По словам Юлии Титовой, руководителя отдела зарубежной недвижимости компании «БЕСТ-Недвижимость», дополнительные расходы покупателя составляют в среднем от 3 до 15 % от стоимости жилья. Сюда входят налоги (например, в Болгарии и на Кипре это 3 %, а вот в Испании — уже 7 %), расходы на оплату услуг нотариуса и агентства (комиссия может составлять 4–6 % и даже выше). Если вы покупаете жилье по ипотеке, то банк может взять определенный процент за оформление кредита. Комиссия за перевод денежной суммы на счет продавца также бывает довольно высокой — от 2 до 6 % в зависимости от сложности операции.

Итак, что же можно купить на 200 тыс. долл., вырученные от продажи панельной двушки в Москве? Хорошие апартаменты в Болгарии, Черногории, Испании, на Кипре или в Португалии. Большую трех- или четырехкомнатную квартиру в Чехии — в центре Карловых Вар или в приличном спальном районе Праги. Скромную квартирку в Италии, например в Римини, или в пригороде Парижа. а вот на недвижимость на Лазурном Берегу, Атлантическом побережье Франции хватит с трудом. Для приобретения более-менее достойного жилья в Лондоне или Нью-Йорке также потребуются значительно большие суммы. «В общем, купить квартиру в Европе за 200 тыс. долл. можно, и таких предложений достаточно, а вот о покупке дома с такой суммой на руках думать не советую — маловато будет», — резюмирует Юлия Титова.

Крайне доступной по ценам кажется недвижимость в таких экзотических странах, как Таиланд, Уругвай или Египет. Другое дело, что переезд туда на постоянное место жительства, даже при наличии конкретных жизненных обстоятельств, — довольно экстравагантный поступок.

Прежде чем приобретать жилье за границей, следует уточнить, не накладывают ли местные законы каких‑либо ограничений на покупку недвижимости иностранцами. «В Хорватии и Чехии оформить приобретение квартиры или дома можно только на юридическое лицо, — рассказывает Юлия Титова, — а в Болгарии частный покупатель не может приобрести землю, только апартаменты. Во многих странах существуют ограничения относительно размера земельного участка, правда, это настолько большие цифры, что для частного инвестора они роли не играют. Впрочем, если вы непременно захотите стать владельцем огромного поместья, покупку придется осуществлять через юридическое лицо».

Елена Шейко Недвижимость и цены